O POS-u O POS-u

Program POS-a pokrenut je s ciljem da se građanima Republike Hrvatske omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih uz garantiranu kvalitetu i završavanje radova u roku, ali i poticanje razvitka građevinarstva kao multiplikatora općeg razvitka, te povećanja broja zaposlenih.

DRUŠTVENO POTICANA STANOGRADNJA

Zakonom o društveno poticanoj stanogradnji (NN broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 7/13 i 26/15), uređuje se sustavno organizirana stanogradnja poticana javnim sredstvima (u daljnjem tekstu: društveno poticana stanogradnja) radi zadovoljavanja stambenih potreba i poboljšanja kvalitete stanovanja što šireg kruga građana, kao i unaprijeđenja graditeljstva. Društveno poticana stanogradnja provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada, organiziranom na način kojim se ostvaruje svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova, osigurava povrat tih sredstava, te omogućuje prodaja stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržnih u pogledu kamata i rokova otplate, te omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost otkupa istih. Javnim sredstvima potiče se i grad­nja i rekonstrukcija (dogradnja i nadogradnja) zgrada i obiteljskih kuća fizičkih osoba radi zadovoljavanja njihovih stambenih potreba.

PRAVO NA KUPNJU STANA

Pravo na kupnju stana uz obročnu otplatu po Programu POS-a imaju:

  • građani – državljani Republike Hrvatske,
  • jedinice lokalne samouprave i druge pravne osobe sa sje­dištem u Republici Hrvatskoj.

Prvenstvo na kupnju stana, neovisno od načina plaćanja, imaju:

  • građani koji prvi puta stječu stan u vlasništvo za potrebe svoga stanovanja,
  • osobe koje kupuju stan u skladu s odredbom članka 3. stavka 3. Zakona. 

Red prvenstva na kupnju stana za građane određuje se prema uvjetima i mjerilima koji se utvrđuju ovisno naročito o uvjetima stanovanja i stambenom statusu, na način da prednost na kupnju imaju osobe koje nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje, odnosno nemaju odgovarajući stan. Odgovarajućim stanom u smislu POS-a razumijeva se vlasništvo stambenog prostora (stana ili kuće) koji je primjereno opremljen infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja i dr.) i udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35 m2 korisne površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku daljnju osobu još oko 10 m2. Odgovarajućim stanom ne smatra se stan u vlasništvu fizičke osobe koji koristi zaštićeni najmoprimac.

UVJETI KUPNJE STANA

Stan je moguće kupiti gotovinom, odnosno uz obročnu otplatu.

  • Osoba koja kupuje stan uz obročnu otplatu treba zadovoljavati kriterije u pogledu platežne sposobnosti koje utvrđuje banka koja odobrava kreditna sredstva. Orijentaciono, kreditna sposobnost mora biti takva da visina rate za kupnju stana odgovara 1/3 redovnih primanja.
  • Za kupnju stana uz obročnu otplatu kupac osigurava financijska sredstva kao vlastito učešće i to najmanje u iznosu 15% predračunske vrijednosti stana.
  • Za kupnju stana uz obročnu otplatu kupac hrvatski branitelj - dragovoljac iz Domovinskog rata, kupac s invaliditetom i kupac koji ima obitelj s troje ili više djece ne moraju osigurati financijska sredstva kao vlastito učešće.
  • Ako kupac sudjeluje vlastitim učešćem u iznosu višem od iznosa od 15%, za tu razliku odgovarajuće se umanjuju kreditna sredstva banke koja se osiguravaju u skladu sa sporazumom između Agencije i banke.
  • Kod kupnje stana uz obročnu otplatu, ukupan rok otplate, uključivo mogući poček plaćanja obroka te razdoblje otplate kreditnih sredstava banke, ne može biti duži od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji.
  • U prvom dijelu obročne otplate koji ne može biti duži od 21 godine kupac otplaćuje kreditna sredstva banke na ime odobrenog kredita, a u drugom dijelu nakon podmirenja duga banci otplaćuje javna i druga sredstva, koja pripadaju Republici Hrvat­skoj i jedinici lokalne samouprave te drugim osobama koje su osigurale sredstva za izgradnju, srazmjerno njihovom udjelu u cijeni stana.
  • Mjesečni obrok kod obročne otplate utvrđuje se na način da je njegova visina za cijelo razdoblje otplate ujednačena, s time da iznos mjesečnog obroka ne može biti niži od 0.25% prodajne cijene stana.
  • Kod obročne otplate cijene stana, kamata na vrijednost javnih sredstava sadržanih u cijeni stana za razdoblje počeka do podmirenja duga banci obračunava se po kamatnoj stopi u visini 1% godišnje (konformno) i pripisuje glavnici, a za razdoblje otplate obračunava se po kamatnoj stopi u visini 3% godišnje (dekurzivno).
  • Visina kamatne stope i ostali uvjeti otplate kreditnih sred­stava koja osigurava banka određuju se u skladu s uvjetima utvrđenim sporazumom o poslovnoj suradnji između Agencije i banke.
  • U tijeku obročne otplate stana kupac može, ovisno o uvjetima banke, izvršiti prekid otplate i platiti odjednom ukupni preostali iznos cijene stana s pripadajućom kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.
  • Stan kupljen obročnom otplatom moguće je prodati trećoj osobi tek po zatvaranju kredita (prijevremena otplata).
  • Kod obročne otplate cijene stana, na kamatu se ne obra­čunava porez na dodanu vrijednost.
  • Osiguranje obročne otplate ostvaruje se upisom hipoteke u korist prodavatelja stana u omjeru 1:1, te policom osiguranja stana od požara vinkuliranu u korist banke davaoca kredita.

NAJČEŠĆE POSTAVLJANA PITANJA

1. Od čega se sastoji i kolika je najviša cijena stana?

Cijena 1m2 stana sastoji se od: etalonske cijene građenja (projektiranje, građenje, nadzor, vodni doprinos i dr. + PDV), koja može iznositi najviše 6.000,00 kn/m2 netto korisne površine stana (NKP), te cijene zemljišta, komunalne infrastrukture i priključaka, koja može iznositi najviše 40% etalonske cijene građenja, što znači da najviša cijena 1m2 stana može iznositi 8.400,00 kn/m2 NKP-a.

 

2. Kada će se znati točna cijena stana?

Predvidiva cijena stana formira se nakon sklapanja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama između APOS-a i Grada Rijeke te sklapanja ugovora o građenju, projektiranju i nadzoru na temelju kojih se sklapa Predugovor o kupoprodaji stana s kupcem.

Konačna cijena 1m2 stambene površine se utvrđuje po okončanju izgradnje (i etažiranju građevine) i obračuna svih troškova na građevini. Ista ne može biti viša od 7% od predvidive cijene utvrđene Predugovorom i ne može se naknadno povećavati.

 

3. Da li je cijena stana po m2 iz Programa POS-a ista u cijeloj RH?

Nije. Cijena stana po m2 ovisi o učešću grada/općine kao i postignutim cijenama javne nabave za projektiranje, nadzor, izgradnju i sl. za svaki pojedinačni projekt.

 

4. Da li cijena građenja može biti niža od 6.000,00 kn/m2 NKP-a?

Može, ukoliko se javnim nadmetanjem za projektiranje, građenje i nadzor ponudi ukupna cijena niža od 6.000,00 kn/m2 NKP-a.

 

5. Da li je uvjet za prijavu na listu prebivalište na području grada Rijeke?

Nije. Svi građani koji su državljani RH imaju pravo prijaviti se na listu za kupnju stana. Uvjete i mjerila za kupnju stanova po programu društveno poticane stanogradnje donosi Grad Rijeka.

 

6. Da li pravo na kupnju stana ima osoba koja već ima stan ili kuću u svom vlasništvu?

Ima. Pravo na kupnju stana imaju svi građani - državljani RH, ali temeljem Zakona o društveno poticanoj stanogradnji prednost pri kupnji stana imaju osobe koje prvi puta stječu stan u vlasništvo za potrebe svoga stanovanja.

 

7. Da li kupac može utjecati na raspored prostorija u stanu, uređenje, opremu i dr.?

Ne može. Raspored prostorija, uređenje, oprema i dr. je već unaprijed definirano projektom i troškovnikom te nije moguće utjecati na bilo koji segment tijekom izgradnje.

 

8. Kakva je opremljenost stana, da li su stanovi u roh-bau izvedbi?

Stanovi nisu u roh-bau izvedbi već se grade po sustavu „ključ u ruke“. Dakle, opremljeni su do potpune funkcionalnosti.

 

9. Kako se financira kupnja stana?

Stan se može financirati iz vlastitih sredstava, putem kredita ili u kombinaciji vlastitih sredstava i kredita. Cijena stana sastoji se od tri obroka kako slijedi:

- I. obrok (učešće – 15% predvidive cijene stana) – financira se iz vlastitih sredstava ili putem kredita Poslovne banke.

- II. obrok (kredit Poslovne banke) – može se financirati iz vlastitih sredstava, putem kredita Poslovne banke ili u kombinaciji vlastitih sredstava i kredita Poslovne banke.

- III. obrok (kredit APOS-a) – odnosi se na javna sredstva (sredstva RH i JLS) – može se financirati iz vlastitih sredstava, putem kredita APOS-a ili u kombinaciji vlastitih sredstava i kredita APOS-a.

 

10. Da li kupac koji kupuje stan putem kredita mora imati sudužnika?

Ukoliko kupac sam nije kreditno sposoban on treba imati kreditno sposobnog sudužnika, ali o tome odlučuje Poslovna banka.

 

11. Da li se može uplatiti i više od 15% učešća?

Može. U tom slučaju umanjuje se preostali iznos kredita.

 

12. Što znači oslobođenje od plaćanja učešća?

Svaki kupac stana plaća učešće u iznosu od 15% predugovorne cijene stana, dakle nitko nije oslobođen plaćanja, nego je Zakon predvidio mogućnosti da obitelji s troje ili više djece i dragovoljci Domovinskog rata (koji do 15. siječnja 1992. imaju 100 provedenih dana u obrani suvereniteta RH), nisu obvezni platiti učešće u gotovini već se učešće pribraja kreditu Poslovne banke po istim uvjetima.

 

13. S kojim bankama APOS surađuje po pitanju kreditiranja kupnje stana?

APOS objavljuje javni poziv kojim poziva sve zainteresirane banke za usluge kreditiranja fizičkih osoba za kupnju stana po Programu POS-a, što ne mora značiti da će za svaki projekt biti sklopljeni Sporazumi o poslovnoj suradnji s istim bankama. Tablice s popisom banaka i uvjetima kreditiranja za određeni projekt možete pronaći na ovim Internet stranicama gdje se nalaze opisi projekata.

 

14. Da li kupac može prijevremeno otplatiti kredit banke i/ili APOS-a i koliki je trošak prijevremenog zatvaranja kredita?

Kupac može prijevremeno otplatiti kredit banke i/ili kredit APOS-a. Trošak prijevremenog zatvaranja kredita s Poslovnom bankom reguliran je internim bankovnim propisima, a trošak prijevremene otplate kredita APOS-a se ne naplaćuje.

 

15. Kolika je kamata na poček za kredit APOS-a?

Sukladno Izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (NN br. 26/15) kamata na poček iznosi 1% dok kamata za vrijeme otplate iznosi 3%.

 

16. Kolika je cijena stana ako se plaća u gotovini, da li se odobrava popust?

Cijena stana je jednaka bez obzira na način plaćanja.

 

17. Da li kupac mora imati „status klijenta“ u nekoj od Poslovnih banaka s kojima APOS ima sklopljen Sporazum o poslovnoj suradnji?

Ne mora, ali kupci koji imaju „status klijenta“ u nekoj od Poslovnih banaka s kojima APOS ima sklopljen Sporazum o poslovnoj suradnji mogu ostvariti povoljnije uvjete kreditiranja ukoliko realiziraju kredit za kupnju stana u toj Poslovnoj banci, odn. ukoliko Poslovna banka nudi takvu kreditnu liniju.